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物业客户敏感点解析(24类)100条(收藏)

中国物业管理人才培训网2018-04-19 13:51:34


一、园区出入口


1、园区应人车分流,设置人行出入口;
2、园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志;园区出入口转角有视线遮挡的,设置反光镜。


二、园区道路
3、小区道路入口设置小区总平面图;指引标识分人行及车行两个指示体系;标识设置应清晰,不应有遮挡物。
4、人车交汇区域设立警示标志(斑马线、限速、慢行等)
5、根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

6、园区车行道宽度
(1)设计规范:小区路面宽6m-9m;组团路面宽3m-5m;宅间小路面宽不宜小于2.5m;在多雪地区,应考虑堆积清扫道路积雪的面积,道路宽度可酌情放宽。
(2)小区级道路7.5m-8m(便于必要时沿道路顸停一排车位);组团级道路:5-6m(满足双车对行);宅间道路:不宜小于3m;车行道路边界不建筑物间距丌小于5m,及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音。
(3)园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的,路宽丌得小于7.5m。

7、车行道路面材料
行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等(轮)胎噪(音)较大、易松动的材料铺设。

8、雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行
(1)硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm,并设置有组织排水系统;园区道路设计时,系统考虑道路排水(坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等),保证雨天时,道路积水不影响客户通行。
(2)景观设计时应考虑:景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施;室外景观回土和硬质铺装高度(在不建筑交接的地方)低于室内地坪标高。
(3)室外平台标高应低于建筑室内标高10mm,并按1-2%坡度设置有组织排水。

9、主要出入口是否设置无障碍设计园区内主要人行路线(如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行)及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。
三、地下车库
10、道闸设置
在路面平坡处设置道闸;双车道,刷卡机设置于中间;单车道,刷卡机设置于驾驶室方向。
11、地下车库有无积水
(1)建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统;
(2)物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护;
(3)产品使用说明中备注关于车库使用的责任;
另外,根据项目实际情况做好地下车库充电。

12、地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题
(1)根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顺畅;
(2)与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作。
(3)地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的,应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料,且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板、GRP板、PVC板等。
13、地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放(消防箱、人防门、集水井、排水沟、管道、桥架)
(1)建筑设计时,地下车库设施设备邻近处尽量不划停车位;如需划分时,停车位大小须满足国家及地方相关标准要求;
(2)如停车位旁边有设施设备的,销售时应告知客户。
14、大型地下车库是否设置交通标识
园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识,如区位、出入口、行车方向等。
15、地下车库通往单元入口处是否有障碍
园区交付前检查地下车库通往单元出入口的通畅情况,如有障碍的,设置提醒标识;障碍处,设置临时移动坡道。

16、地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行
建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高;园区交付时,重点关注地下车库行车区域顶部的最底标高;当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时,其净高不应低于2.20m。

17、车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦
园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡度:
(1)微型车、小型车直线纵坡不大于15%,曲线纵坡不大于12%(曲线坡道坡度以车道中心线计);
(2)当坡度大于10%时,坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小于3.6m,缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度不应小于2.4m,曲线的半径不应小于20m,缓坡段的中点为坡道原起点或止点;
(3)环形坡道除纵向坡度外,还应于坡道横向设置超高,超高即横向坡度,宜为2%~6%。

四、车位情况
18、小区有无提供豪车泊位(加宽、加长、加高车型)
根据园区定位设置一定比例的特殊车位(大型豪车车位、残疾人车位等。

19、车位的转弯半径能否满足车辆停放
建筑设计时,车位划分核算末端车位转弯半径,汽车库内的汽车的最小转弯半径:微型车4.5m,小型车6m;汽车环形道的最小内半径和外半径需另行计算。
五、非机动车车库坡道
20、行车设置于坡道中间方便推行;非机动车坡道不宜采用光面材料。坡道设置应符合下列规定:
(1)室内坡道坡度不宜大于1:8,室外坡道坡度不宜大于1:10;
(2)室内坡道水平投影长度超过15m时,宜设休息平台,平台宽度应根据使用功能或设备尺寸所需缓冲空间而定;
(3)自行车推行坡道每段坡长不宜超过6m,坡度不宜大于1:5;
(4)坡道应采取防滑措施。
六、电梯
21、电梯井道及机房是否紧邻卧室,电梯运行及机房噪音是否超标
涉及此类投诉较多,须提高重视。设计阶段,电梯井道和机房避免紧邻卧室、起居室、书房;电梯井道和机房与住房相临时,须做噪音测试,噪音超标的应采取隔音措施。

22、电梯轿厢是否设置空调
精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调,另外电梯轿厢内立面不宜采用非安全玻璃,顶面不宜采用玻璃等饰面材料。

23、电梯的安全运行
电梯机房应设置空调或通风设备,保证机房温度丌大于40℃。电梯基坑应采取有组织排水措施。园区交付前,加强对电梯三方联动机制的验收工作。三方联动:机房,轿厢,值班室。
七、设施设备
24、住房周边是否有噪音源、辐射源等影响生活
如:住房周边是否有配电房、水泵等设备用房;房屋内部空调等是否产生低频噪音等。园区配套设备产生的噪声、振动、电磁干扰等对住户的生活影响较大,是居民投诉的热点。
(1)园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间,并采取降噪、防电磁辐射等技术措施;
(2)必项重视空调机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机等暖通设备的选址问题,防止设备运行时产生的废气、废水、废热、振动和噪音对小区环境造成不良影响;冷冻机房、锅炉房、空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施,设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。
八、园区围墙
25.园区围墙的安全性
小区围墙设计时应考虑:小区围墙的高度不形式应满足安防需要;另外小区围墙选用材料项不销售说辞保持一致。
(1)小区围墙应为全实面设计,如有景观面的,可釆取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上。
(2)别墅庭院分户围墙应釆用实体形式,高度不应低于2.8m。
(3)法式合院的分户实体围墙高度不应低于6m。
九、建筑外立面
26、外立面线条、隔断是否影响私密性及安全性
保证建筑外立面美观的同时,应考虑住户私密性及安全性的需求。

27、外立面外墙饰面材料是否存在脱落安全隐患

28、外立面面砖、石材等是否有污染;

29、外立面石材是否有明显色差;

30、外立面突出墙面的线条是否有雨水流挂问题;

31、庭院内矮墙、柱、围栏等石制用品泛碱污染。
十、空调
32、空调的使用效果
建筑设计时,应考虑:空调机位宜紧邻使用房间;核对空调的使用面积;按公司标准设置新风进口位置,空调安装完成后,检查空调工作产生的声音是否超标。新风系统的室外新风进口距离排气、排烟等污染源水平距离不小于2m。

33、空调外机的排风
空调外机排风:外机排风朝向不影响住户,风口不朝向自住户及相临住户;空调外机采用百叶防护的,百叶布置不宜过密;采用实体栏板防护的,实体栏板高度不宜过高;空调外机不宜设置在气流死角处。设备阳台或空调机位处的通风百叶应保证80%以上的透风率。

34、空调机位的设置
空调外机安装影响外立面美观的问题多发,应引起重视,建筑设计时,应考虑:
(1)保证建筑外立面美观的同时,空调机位大小能满足空调外机的安装;
(2)根据园区定位,设置柜式空调、中央空调的外机机位;
(3)空调外机安装后丌影响住户的采光、门窗开启等。
十一、景观绿化
35、靠土体的储藏室底层、墙面霉变、迒潮
与建筑交接面(散水、勒脚等部位)的景观覆土必项低于建筑室内标高不小于100mm,并设置有组织排水系统。

36、下沉式庭院的排水
下沉式庭院应设置强制排水系统,且应在设计阶段整体考虑,以避免管线明装。园区交付时,提供的设施设备使用说明中应备注免责条款,提醒物业及业主的日常使用及维护。

37、高大树木影响采光和视线
建筑主要室内功能区和视觉面丌宜种植大型常绿乔木,以保证室内采光和视线的通透。另外地下车库顶端、及水系旁边不宜栽种根系过大的植物。

38、户外条木地板缝隙影响行走
景观施工时,户外条木地板铺装间缝设置合理,防止间缝影响客户行走。

39、庭院台阶及硬质景观有无拉裂
室外台阶石材铺装不得以侧板压水平板,台阶侧板底口低于水平板不应少于50mm,以避免因沉降产生明缝。
40、建筑小品的使用安全
加强建筑小品的安全检查,构件搭接处做加强处理。
十二、游泳池
41、游泳池的安全问题
(1)成人游泳池水深控制在1.3米以内,儿童游泳池水深控制在0.3-0.6米之间。幼儿戏水池水深控制在0.3-0.4米之间,按摩池水深应控制在0.8-0.9米之间,按摩池座位水深不得超过0.5米;
(2)泳池内不得设置有假山、暗坝、槽沟、树池等容易发生人身伤害事敀的设施,且在泳道上不得设置凸出的台阶;
(3)泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩(背衬丌锈钢)等材质,不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料;
(4)另外泳池设计时应考虑:泳池不嬉水池之间不宜设置遮挡,以免影响视线;冲水区墙面不宜设置窗。

42、泳池旁的树种
景观设计时,考虑游泳池周边丌宜种植柳树等常落叶植物,避免落叶落入泳池。
十三、消防楼道
43、建筑设计时,应避免消防楼道的采光窗不住户阳台相邻,或中间部位设置隔断。
44、住宅通道宽度
住宅中作为主要通道的外廊宜做封闭外廊,并应设置可开启的窗扇,走廊通道的宽度不应小于1.2m,局部净高不应低于2m。
十四、进户门
45、进户门的开启问题
建筑设计时,应避免进户门开启后不电梯距离过近、相邻住户进户门开启冲突。

46、进户门门锁开启不便如:指纹锁指纹确认度不高、电子锁电池
寿命不长,密码锁操作复杂等。园区交付时,提供客户进户门锁使用说明(多种开启方法)。另外项作好进户门的成品保护工作。
十五、厨房
47、厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10,并不应小于0.6㎡。

48、精装修住宅的厨房应设置地漏。

49、油烟机的排烟效果:建议选择油烟机时,进行油烟排放梱测。

50、烟道密闭情况:是否串烟等。

51、厨房地面铺装,厨房地面不宜采用天然石材而采用地砖。
十六、阳台栏杆
52、阳台栏杆的高度、间距是否能满足使用安全。阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文规定,其中玱璃栏杆扶手高度应大于等于1.3m。
十七、门窗
53、房间固定窗无法开启通风及清洁。房间的窗不宜全设计为固定窗。

54、采用的玻璃是否是钢化玻璃。按国家规范使用钢化玱璃,门窗钢化玱璃3C标志易识别,不宜隐蔽在窗框内。

55、窗边有无渗漏

绿城工程质量验收标准:

1)门窗关闭严密,间隙均匀;

2)封条安装完好,不得脱槽;打胶密实;

3)应有排水孔,应通畅,位置和数量符合设计要求。


56、门窗是否有划痕、变形、污染

绿城工程质量验收标准: 

1)无破损;玱璃周边嵌固牢固;无明显划痕、变形、污染; 

2)油漆表面洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀、无气孔,大面无划痕碰伤。


57、窗开启是否灵活,是否有杂物进入系统窗轨道。

绿城工程质量验收标准:

1)开关灵活,开关方向正确;

2)附件齐全,安装牢固,位置正确,灵活适用,满足使用要求。


58、铝合金门窗
(1)铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装工艺,配套铝合金压条应设置于室内面;
(2)铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶,不得使用成品橡胶条;
(3)高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用合叶铰链,应根据窗型及重量进行受力分析,配套使用中、重型摩擦铰链。

59、窗户挑高的高度是否影响吊顶安装保证建筑外立面美观的同时,考虑吊顶后的门窗外观敁果;

60、窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消防需要:在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况下,窗间墙宽度、窗槛墙高度不低于1.2m,窗槛墙高度低于1.2m的,建议使用防火材料防护。
十八、楼地面

61.楼地面无裂缝、裂纹,无起砂。


62.楼地面平整度:表面洁净、平整,无脱皮、麻面。


63.楼地面空鼓:无空鼓,局部空鼓面积小于0.04㎡且每自然间不多于2处的可不计。


 64.地砖无空鼓,无明显色差。


 65.地板情况:地板无明显缝隙、起拱、起壳现象,地板色差不明显、无霉变。
十九、墙面

66.墙面空鼓情况:无空鼓、脱缝,空鼓面积小于0.02㎡,且无裂缝的可不计。


67.墙面无裂缝有少量细小裂缝或龟裂并无明显空鼓可不计。


68.墙面有无污染:墙面表面顸洁,无爆灰;


69.墙角是否方正:阴阳角基本方正,垂直


70.墙面是否渗水:无渗漏;


71.室内墙纸是否起壳脱落:室内墙纸无起壳、脱落。


72.墙纸拼接缝是否齐整:墙纸拼接缝齐整不明显。
二十、顶棚

73.顶棚平整度顶面平整,净高基本一致,在2米内允许偏差5mm。


 74.顶棚是否空鼓开裂无空鼓、脱层;无裂缝;有少量细小裂缝或龟裂并  无明显空鼓可不计。


 75.顶棚有无渗漏现象:无渗漏


 76.顶棚表面光洁,无爆灰。


 77.顶棚阴阳角基本方正,顺直。


二十一、阳台、露台


78.阳台露台木制花架、木制栏杆的使用寿命阳台、露台部位若设置木质装饰构架的,顶部应设计有防雨遮阳措施,并应以物业公约形式告知业主木质构架的维保规定。


79.雨水较多时候,阳台、露台是否有积水

(1)住宅的露台长度大于4m或面积大于6m2时,或阳台长度大于5m或面积大于8m2时,应设置双地漏。面积较小的阳、露台釆用单个地漏时,地漏规格丌宜小于dn75;

(2)别墅和排屋的敞开式阳台、露台及多高层建筑的露台应配套设置地漏和溢水管,溢水管应位于地漏附近,管径丌宜小于dn50,管底高于地漏完成面20〜30mm。


80.阳台、露台地面表面洁净,接缝平整,周边顸直,粘结牢固,无空鼓。
二十二、给排水系统
85、厨房、卫生间(毛坯交房的)的排水管高度会不会影响装修。厨房、卫生间排水横支管最低点距完成地面的净高丌应小于2300mm。

86、雨水排放是否通畅:雨水立管应在底部设置排水暗井并直接接入。

87、给排水管由于回填土不均匀沉降断裂该项问题造成的投诉较多,必须引起重视。埋地给排水横管的基础应密实,并采用管墩或其它支撑体系予以固定,回填土应分层夯实。


88.排水管材料的耐久情况高层公寓地下室和转换层水平排水干管〔含底部弯头〕及排出管应选用柔性接口铸铁排水管。


89、室外排水系统的检查井设置情况室外给排水系统检查井、窨井、化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽部位,不得设置在小区主要道路和单元出入口处。
二十三、卫生间

90、卫生间相邻墙面是否霉变:

卫生间墙面周边部位进行防水封堵。卫生间墙面防水高度应满足下列要求:

1)淋浴房区域防水高度应不小于2m;

2)除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500mm,且高于该区域所有给水点位置100mm;

3)墙面开槽后,槽内应用水泥砂浆抹灰后再行敷管,槽宽大于80mm,深大100mm的,应在敷管完成后再用C20砼灌注密实。


91、卫生间内的电源插座采用防潮插座并设防溅措施。
92、浴缸检修是否方便建议浴缸触水构件采用防锈构件,浴缸梱修口不宜设置在迎水面;浴缸设置双地漏及梱修口,按摩浴缸尚应设置防潮通风百叶。

93、卫生间布局是否合理
1)住宅卫生间应配置淋浴房和浴缸,卫生间门不宜直接面对座便器,且坐便器位置不宜坐南朝北;
2)座便器两侧为实墙的,其净宽尺寸不应小于900mm,一侧为实墙,一侧为台盆的,其净宽尺寸不应小于800mm 。

94、卫生间内是否有异味(未设存水弯、排气管径丌足、排风丌长等原因引起):淋浴房、卫生间地漏、浴缸和毛坯项目洗脸盆的排水管应在楼板下方设置存水弯,精装修项目洗脸盆的排水管和同层排水系统在楼板上方设置存水弯。


95.淋浴房是否渗漏淋浴房门合页不固定玱璃交界处应使用整体防水条;淋浴房区域防水高度应不小于2000mm;

二十四、其他

96.室内木制品是否美观木制品的掉漆、破损、划痕、霉变、变形等问题是客户的关注点,建议项目加强木制品的成品保护工作。


97.木制品柜、门开关闭合情况开启顸畅;限位;抽屉顺滑;柜五金牢固。


98.户内木质门开关闭合情况进户门开启是否灵活;门锁开闭顺畅;门吸牢固;无噪音;移门顺滑。


99.室内石材装饰面是否美观石材色差及污染是客户的关注点,建议项目加强装饰石材的选用及成品保护工作。


100.房间内是否隔音,是否有回音现象建议加强墙面开槽产生音桥现象的检查。




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